壹、事實摘要與爭點整理

• 事實摘要
  原告 A 公司為連鎖餐飲企業。A 公司為拓展旗艦門市，向房東 B 君承租位於市區商業大樓一樓之店面，每月租金新台幣 25 萬元，租期五年。租賃契約明文約定：「本租賃標的物供承租人作為經營大型餐飲餐廳使用。」A 公司支付押金及首月租金後，投入新台幣 300 萬元進行裝修並向市政府申請餐飲業營業登記與消防審查。詎料，審查過程中，主管機關因都市計畫發布最新法規變更，認定該建築物之現有排煙及逃生動線無法符合大型餐飲法規標準，且結構上客觀無法進行工程變更，導致該店面確定「永久無法取得餐飲營業許可」。A 公司無法開店營業，遂向 B 君主張解除租約並請求退還押金及賠償裝修損失；B 君則抗辯店面已依現況交付，法規變更是政府政策，屬於承租人應承擔之商業風險，要求 A 公司按月給付租金。A 公司遂向地方法院提起民事訴訟。
• 主要爭點
  （一）租賃標的物因法令限制無法達成合約約定之營業用途，房東是否該當民法第423條「維持租賃物合於約定使用狀態」之義務違反應？
  （二）此種因法令變更導致之無法使用，法律上應定性為「不可歸責雙方之給付不能」抑或「情事變更原則」？
  （三）承租人得否依民法第225條第1項免除給付租金義務，並請求返還押金？

 

貳、法律依據與構成要件分析

• 民法第423條出租人保持租賃物約定效用之法定義務
  本案民事爭訟的核心，在於約定使用目的之落空。依民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態。」契約中既然已明確約定供「大型餐飲使用」，則取得該用途之合法建築與法規狀態，即屬出租人應擔保之契約義務。因建築結構問題致法令無法通過，出租人客觀上已無法提供合於約定使用之租賃物。
• 民法第225條第1項與第266條給付不能之危險負擔
  由於法規變更是主管機關之政策調整，屬於不可歸責於雙方當事人之事由。依民法第225條第1項規定，出租人免除交付合用租賃物之義務；同時依民法第266條第1項規定：「因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務。」因此，承租人 A 公司依法完全免除給付每月 25 萬元租金之義務，B 君強行要求繳租在法律上無據。

 

參、舉證責任與主管機關駁回公函數位足跡之絕對證明力

在商用租賃給付不能之民事爭訟中，舉證責任分配如下：

• 原告對約定用途與法令不符之舉證： 原告 A 公司須提出載有「餐飲用途」之租賃契約書原本，並檢附市政府都市發展局與消防局出具之「營業許可駁回處分函公文書」。
• 公文書之絕對證明力： 官方駁回公函明確記載該建築因先天結構限制無法合法經營餐飲，具備強大證明力，直接證實租賃目的已達客觀給付不能之狀態。

 

肆、處罰與利益返還標準（實務判決之租約終止與退還押金）

民事法院經審理後，其判決標準如下：

• 判決租約消滅與全額退還押租金： 法院將認定給付不能成立，契約溯及消滅或終止。B 君依民法第266條第2項不當得利規定，必須將預收之押金與首月租金全數退還予 A 公司。
• 裝修損失之風險分擔： 因法令變更不可歸責於房東，A 公司請求賠償 300 萬元裝修費通常難以獲准，該損失屬於商業投資之不可抗力風險。

 

伍、實務啟示與結語

• 商用租約應加註「法規審查不通過無條件解約條款」： 承租特殊行業（餐飲、補習班、醫療診所）之店面時，合約中務必特別約定「若未能於一定期限內通過主管機關營登與消防審查，承租人得無條件終止租約，房東全額退還押金」，預先建構防線。
• 簽約前應請建築師進行預先法規審查： 投入鉅額裝修前，應委任專業建築師前往現場核對竣工圖與建築物使用執照，確認無結構性法規障礙後再行簽約。

※ 免責聲明 本文係基於我國民法租賃物效用保持義務、不可歸責給付不能、危險負擔與商用租賃實務案例所進行之學術性法律分析，所有論述均屬法律意見之探討，不構成具體個案之法律建議。如有類似商用店面租賃糾紛或契約終止爭議，請洽民事律師-蔡憲騰律師。可點選私訊官方LINE以獲取個案諮詢。