壹、事實摘要與爭點整理

• 事實摘要
  原告 A 君名下擁有一棟位於市區精華地段之三層樓透天老宅。兩年前，隔壁相鄰之素地由某知名大型建商 B 公司購得，並委由 C 營造廠進場開挖地下四層連續壁進行深開挖基礎工程。施工期間，A 君多次向工地反映施工震動劇烈，且家中牆面開始出現細微裂縫；詎料，建商與營造廠為趕工進度未即時強化支撐防護。某日，因地下水抽取過量導致地層滑移，A 君之房屋發生嚴重傾斜下陷，梁柱結構多處出現超過 3 公分之剪力裂縫，門窗嚴重卡死無法開合，經直轄市建築師公會緊急派員會勘，當場被判定為「有立即危險之結構性損壞（黃單危樓）」，全家被迫緊急撤離安置。A 君向建商 B 公司與營造廠 C 公司要求連帶賠償整建修復費及房屋折損價值共計新台幣 800 萬元；B 公司與 C 公司則互推責任，建商抗辯自己僅係出資定作人無施工過失，營造廠則抗辯係 A 君老宅本身屋齡過高結構老化所致，拒絕賠償。A 君遂向地方法院提起民事侵權行為損害賠償訴訟。
• 主要爭點
  （一）鄰地進行深開挖工程導致相鄰房屋傾斜龜裂，起造人（建商）與承攬人（營造廠）是否應對受害屋主負「民法第185條共同侵權連帶賠償責任」？
  （二）民法第794條之相鄰防險義務，建商能否以「定作人免責（第189條）」為由脫免責任？
  （三）受損房屋之「結構修復補強費用」與「因鄰損所生之交易價值貶損」，是否均屬合法求償範疇？

 

貳、法律依據與構成要件分析

• 民法第794條開掘土地防險義務與第189條定作人責任例外
  本案民事求償防線的核心，在於相鄰土地之法定防護義務。依民法第794條規定：「土地所有人開掘土地或為建築時，不得因此使鄰地之地基動搖或發生危險，或使鄰地之工作物受其損害。」 建商 B 公司身為土地所有人，負有維護鄰地安全之絕對注意義務。B 公司雖援引民法第189條主張承攬人施工過失應由營造廠單獨負責；然而，司法實務明確指出：建商若在深開挖設計、監造審查上有疏失，或定作有過失時，依同條但書規定，仍難辭其咎。再者，B 公司與 C 營造廠共同參與建築工程，彼此行為具備客觀關連共同，依法應成立民法第185條之「共同侵權行為連帶責任」，建商無法藉由發包卸責。
• 損害賠償範圍之完備性（修復費用兼及價值貶損）
  依民法第196條及第213條規定，不法毀損他人之物者，應賠償其物因毀損所減少之價額。A 君依法不僅得請求「將房屋結構修復至安全狀態之工程費用」，若房屋因曾發生地基下陷事件而造成日後在不動產交易市場上實質折價（交易貶損），該折價損失同樣屬於侵權行為之法定賠償範圍。

 

參、舉證責任與建築師公會鄰損鑑定之科學證明力

在建築工程鄰損民事訴訟中，舉證責任分配如下：

• 原告對鄰損因果關係之舉證： 原告 A 君須提出施工前之「現況鑑定報告（鄰房現況保全報告）」作為對比基準，並檢附受損照片數位足跡與工務局列管公文。
• 法院囑託專業技師公會鑑定之絕對證明力： 法院在審理中會囑託公正第三方「土木技師公會」或「結構技師公會」進行現場安全與因果關係鑑定。當鑑定報告科學證實「房屋傾斜之向量角度與位移量，與相鄰工地連續壁漏水破洞具有直接相當因果關係」，並精準評定修復需 500 萬元、交易貶值 300 萬元，該鑑定報告在法庭上具備壓倒性之證明力，直接瓦解被告「老宅老化」之卸責言詞。

 

肆、處罰與利益分配標準（實務判決之連帶賠償）

民事法院經審理後，其判決走向如下：

• 判決建商與營造廠連帶賠償 800 萬元： 法院將認定兩被告違反相鄰防險義務成立共同侵權，判決被告 B 公司與 C 營造廠應「連帶賠償原告 A 君新台幣 800 萬元整」，並自起訴狀送達翌日起加計法定利息。
• 代位安置費用之全額填補： A 君全家於房屋修繕期間因無法居住所另行租屋支出之租金與搬遷費用，法院亦會一併判命被告連帶賠償。

 

伍、實務啟示與結語

• 鄰地新建開工前務必配合並留存「現況鑑定報告」： 當住家隔壁有大樓即將開挖時，建商通常會委託公會進場做「鄰房現況會勘」。屋主切記積極配合，將自家牆壁原本的平整現況逐一拍照封存建檔，日後若發生龜裂，此報告即為戳破建商推諉之最重要王牌。
• 發現結構損害應立即向工務局報請「勒令停工」： 遭遇嚴重鄰損時，屋主除寄發存證信函外，應立刻向地方政府建管處檢舉申請會勘，藉由行政公權力下達「勒令停工」命令，逼迫建商坐上談判桌並提供損害賠償擔保，方能保全自身房屋產權安全。

※ 免責聲明 本文係基於我國民法第794條相鄰關係防險義務、第185條共同侵權行為責任與建築工程鄰損鑑定實務案例所進行之學術性法律分析，所有論述均屬法律意見之探討，不構成具體個案之法律建議。如有類似建築施工鄰損、地基下陷或房屋龜裂求償爭議，請洽民事律師-蔡憲騰律師。可點選私訊官方LINE以獲取個案諮詢。