壹、事實摘要與爭點整理

• 事實摘要
  原告 A 君日前購買某市區知名華廈大樓之某一戶住宅，並於買賣契約中額外加價新台幣 250 萬元，向出賣人購買該大樓地下室編號第 18 號之平面停車位一個。地政機關之建物登記謄本及社區原始「專有及共用部分分管契約」均明確載明該第 18 號車位屬於 A 君購買戶別所「約定專用」之停車空間。詎料，A 君辦妥過戶進住後準備停放車輛時，赫然發現該第 18 號車位早已被同大樓另一名住戶 B 君長期停放其私家轎車，甚至於車位後方私自加裝鐵櫃堆置大量私人雜物。B 君面對 A 君之出示權狀要求移車，竟強硬抗辯稱：「地下室屬於全體住戶共有，該車位前手住戶二十年來都沒在停，自己已經停了十幾年，早已形成默示分管，且車位是共有部分沒有獨立權狀，A 君無權單獨叫自己移車。」A 君多次透過管委會協調、張貼公告催告移車，B 君均置之理睬，繼續霸占車位。A 君遂向地方法院提起民事訴訟，依民法第767條及第821條物上請求權，訴請 B 君騰空車位返還予 A 君，並依民法第179條追索過去五年 B 君無權佔用車位相當於租金之不當得利共計新台幣 30 萬元。
• 主要爭點
  （一）大樓地下室停車位雖無獨立專有權號（屬於共有登記之約定專用部分），分管契約對後續買受人（A 君）是否具備拘束力？
  （二）無權佔用他人約定專用停車位之住戶，能否以「長期停放無人抗議」為由主張成立「默示分管契約」或時效取得？
  （三）合法車位權利人得否依民法第179條，向無權佔用者追索過去五年相當於租金之不當得利？

 

貳、法律依據與構成要件分析

• 公寓大廈管理條例第9條與分管契約對繼受人之拘束力
  本案社區車位產權防線的核心，在於約定專用分管契約之法律效力。依公寓大廈管理條例第9條第1項規定，各區分所有權人按其共有部分之應有部分，對共有部分之使用收益，另有約定者，從其約定。 最高法院著有著名判例（48年台上字第1065號及司法院釋字第349號解釋）：共有人間就共有物劃定特定區域單獨使用收益所簽署之「分管契約」，對嗣後受讓應有部分之特定繼承人或買受人（A 君），均繼續具備絕對之拘束力。A 君購買該戶別並受讓分管車位權利，即合法享有對第 18 號車位之排他性獨占使用收益權。
• 民法第767條與第821條物上請求權之排他性貫穿
  B 君抗辯默示分管。然而，最高法院裁判一再嚴正指出：「單純之沈默或共有人長期容忍未予干涉，絕不等於同意成立分管契約」。B 君未經合法分管授權私自占用共有車位，對 A 君而言屬於徹底之「無權占有」。A 君得本於民法第767條第1項前段、第2項物上請求權，以及第821條共有物返還規定，排除 B 君之不法侵害，訴請其騰空車位返還。
• 民法第179條相當於租金之不當得利
  B 君無權佔用車位，在法律上受有「免於支付租金」之利益，致 A 君無法停放車輛受有損害。A 君依法得參照周遭停車場行情（如每月 5,000 元），依民法第179條不當得利規定，全額追索過去五年未罹於消滅時效之 30 萬元不當得利。

 

參、舉證責任與分管協議書及地政測量圖原本之絕對證明力

在霸占社區車位排除侵害民事爭訟中，舉證責任分配如下：

• 原告對車位約定專用分管權利之舉證：原告 A 君須提出地政謄本原本（證明應有部分比例）、建商原始簽署之「社區分管協議書原本」及圖冊（明確標示 18 號車位歸屬該戶別）。
• 現場勘驗與車位租金行情之證明力：法院在審理中會前往現場履勘，並調閱周遭收費停車場之月租行情。當分管圖冊清晰呈現 18 號車位屬 A 君戶別約定專用，B 君無權占有之事實具備絕對證明力，其抗辯依法全數崩塌。

 

肆、利益分配標準與實務判決走向

民事法院經實體審理後，其判決標準走向如下：

• 判決 B 君應將第 18 號車位騰空返還予 A 君：法院將認定 B 君無權占有，判命被告 B 君應「將停放於地下室第 18 號車位上之車輛移走，並將車位後方之鐵櫃雜物全數拆除騰空，將車位返還予原告 A 君」。若判決確定 B 君拒不移車，A 君得聲請法院執行處拖吊強制執行，費用由 B 君負擔。
• 判決全額給付 30 萬元不當得利：法院判命被告 B 君應「給付原告 A 君相當於租金之不當得利新台幣 30 萬元整」，並自起訴翌日起加計年息 5% 法定利息。

 

伍、實務啟示與結語

• 購買大樓車位務必查驗「社區分管圖冊原本」：買房加購車位時，切莫僅聽信屋主口頭承諾。務必請地政士核對大樓原始分管協議書與圖冊，確認車位編號與戶別應有部分精準扣合，鎖定產權防線。
• 佔用他人車位非但要搬走更要吐出多年租金：社區住戶切莫心存「空車位沒人停就可以佔據」之違法觀念。霸占他人約定專用車位，依法隨時面臨法院強制拖吊，更會被追討高達五年的巨額租金不當得利，得不償失。

※ 免責聲明 本文係基於我國民法第767條物上請求權、第821條共有人權利行使、第179條不當得利、公寓大廈分管契約效力與霸占車位實務裁判案例所進行之學術性法律分析，所有論述均屬法律意見之探討，不構成具體個案之法律建議。如有類似社區車位遭霸占、分管契約爭議或車位侵權求償爭端，請洽民事律師-蔡憲騰律師。可點選私訊官方LINE以獲取個案諮詢。